Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный - Вахрушева Юлиана

Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный
Юлиана Николаевна Вахрушева

Илона Юрьевна Оськина

Александр Анатольевич Лупу

Александр Николаевич Кайль


Настоящее издание представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором с учетом последних изменений и дополнений рассматриваются правовые основы и порядок проведения залоговых операций с недвижимостью. Комментируя Закон, авторы рассматривают его достоинства и недостатки; приводят многочисленные примеры практической реализации законодательных норм, судебной практики; анализируют солидное множество подзаконных актов, принятых в целях исполнения Закона, а также актов смежного законодательства.

При подготовке настоящего издания использованы акты законодательства и нормативно-правовые акты по состоянию на 29 сентября 2014 года.





Александр Кайль, Александр Лупу, Илона Оськина, Юлиана Вахрушева

Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный



Авторы:

Кайль А.Н. – кандидат юридических наук, автор многочисленных публикаций, комментариев, практических пособий и статей.

Оськина И.Ю. – доктор юридических наук, преподаватель НОУ ВПО «Московский институт Предпринимательства и Права», генеральный директор ООО «Юрист», большой опыт консультирования по вопросам ипотеки, залога недвижимости. Является соавтором пособия «Залог: теория и практика» (М., 2011), публикаций в периодических изданиях: «Договор залога ценных бумаг», «Залог (ипотека) предприятия как способ защиты от захвата», «Некоторые правовые вопросы регулирования способов управления залоговым имуществом» и др.

Лупу А.А. – доктор юридических наук; имеет опыт преподавания в НОУ ВПО «Московский институт Предпринимательства и Права», начальник отдела по работе с юридическими лицами ООО «Юрист», имеет большой опыт консультирования по вопросам ипотеки, залога недвижимости. Является соавтором пособия «Залог: теория и практика» (М., 2011), публикаций в периодических изданиях: «Договор залога ценных бумаг», «Залог (ипотека) предприятия как способ защиты от захвата», «Некоторые правовые вопросы регулирования способов управления залоговым имуществом» и др.

Вахрушева Ю.Н. – практикующий юрист, специалист в области земельно-имущественных отношений. Автор ряда комментариев к федеральным законам, статей гражданско-правового характера в периодических изданиях.




Список сокращений


АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВзК РФ – Воздушный кодекс Российской Федерации

ВК РФ – Водный кодекс Российской Федерации

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ЕГРП, Единый государственный реестр прав – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» – Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

Закон, Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

ЗАО – закрытое акционерное общество

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации

КВВТ РФ – Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации

КТМ РФ – Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации

ОАО – открытое акционерное общество

ООО – общество с ограниченной ответственностью

ФЗ – Федеральный закон

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закон о банкротстве – Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

ФЗ «О потребительском кредите (займе)» – Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» – Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» – Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

ФЗ «Об исполнительном производстве» – Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ – Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»

абз. – абзац

гл. – глава

п. – пункт (ы)

подп. – подпункт (ы)

РФ – Российская Федерация

см. – смотри ст. – статья (и)

т. д. – так далее

т. е. – то есть

т. п. – тому подобное

ч. – часть (и)




Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»



Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ



«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

(с изменениями и дополнениями от: 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля, 6 декабря 2011 г., 7 мая, 21 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г.)



Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года




Глава I

Основные положения





Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование


1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.



Комментарий к ст. 1

1. В комментируемой статье указаны основания возникновения ипотеки, а также содержатся положения, определяющие особенности правого регулирования данного института.

В п. 1 комментируемой статьи дано определение понятию ипотека. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Остановимся подробнее на рассмотрении данных изъятий. Согласно ст. 64 ГК РФ при ликвидации юридического лица после погашения текущих расходов, необходимых для осуществления ликвидации, требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также по требованиям о компенсации морального вреда, о компенсации сверх возмещения вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

в третью очередь производятся расчеты по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторам.

Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

Не удовлетворенные за счет средств, полученных от продажи предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в составе требований кредиторов четвертой очереди.

Кроме того, согласно ст. 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Изъятия из преимущественного права залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества установлены также ст. 368 КТМ РФ. Так требования, обеспеченные морским залогом на судно подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна. Отметим, что морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении (ст. 367 КТМ РФ):

1) заработной платы и других сумм, причитающихся капитану судна и другим членам экипажа судна за их работу на борту судна, в том числе расходов на репатриацию и уплачиваемых от имени капитана судна и других членов экипажа судна взносов по социальному страхованию;

2) возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина на суше или на воде в прямой связи с эксплуатацией судна;

3) вознаграждения за спасение судна;

4) уплаты портовых и канальных сборов, сборов на других судоходных путях и лоцманских сборов;

5) возмещения реального ущерба, причиненного при эксплуатации судна в результате утраты или повреждения иного имущества, чем перевозимые на судне грузы, контейнеры и вещи пассажиров.

Также стоит отметить, что в порядке исполнительного производства в случаях, когда взысканная с должника денежная сумма недостаточна для удовлетворения в полном объеме требований, содержащихся в исполнительных документах, указанная сумма распределяется между взыскателями, предъявившими на день распределения соответствующей денежной суммы исполнительные документы, в следующей очередности (см. ст. 111 ФЗ «Об исполнительном производстве»):

1) в первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца, возмещению ущерба, причиненного преступлением, а также требования о компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь удовлетворяются требования по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь удовлетворяются требования по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

4) в четвертую очередь удовлетворяются все остальные требования.

Таким образом, требования залогодержателя удовлетворяются в четвертой очереди, и залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества только среди кредиторов четвертой очереди.

Изъятия из преимущественного права залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества установлены также ст. 46 комментируемого Закона. Так, стоит учитывать, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Законодательство допускает, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). На основании вышеуказанных правовых норм суд по одному из дел сделал вывод о том, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на обеспечение залогом обязательств, вытекающих из договора поручительства (обеспечение обеспечения). При этом исполнение поручителем обязательства должника является основанием перехода для перемены лиц в продолжающем существовать долговом обязательстве (абз. 4 ст. 387 ГК РФ) (см. решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 июня 2014 г. N А45-12921/2013).

В свою очередь судебная практика толкует комментируемую норму с позиции того, что залогодержателем может быть только кредитор, имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику. На основании этого, вывод суда первой инстанции о том, что между поручителем и должником отсутствуют обязательственные отношения, где в качестве сторон выступают кредитор и должник, судом апелляционной инстанции был признан правомерным (см. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г. N А41-27816/11).

Кроме того, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьей к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Рассмотрим случаи, когда ипотека наступает в силу закона. Так, ст. 64.1 комментируемого Закона закрепляет, что по общему правилу земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В соответствии со ст. 77 комментируемого Закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 77.1 комментируемого Закона в случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит или проданный с рассрочкой платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Ипотека в силу закона возникает также в случаях обеспечения выплаты ренты. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ).

Залогом обеспечивается исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или комментируемым Законом не установлены иные правила. Такие правила содержатся в частности в ч. 4 ст. 69 комментируемого Закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. 37 ЗК РФ. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

В дополнение к этому отметим, что постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

4. Применяя на практике нормы комментируемого Закона, следует учитывать, что в соответствии с п.



Читать бесплатно другие книги:

«В углу зашевелилось, брякнул металл, на свет выполз домашний нетопырь Малиганов. Серый, словно присыпанный пылью, сгорб...
Вальдар, командир знаменитого отряда наемных рыцарей, готовится выступить в очередной поход. В самый последний момент в ...
Жарким летним деньком к 30-летнему Антону Соболеву позвонили в дверь. Каково же было его удивление, когда в пожилом мужч...
«Она проснулась, когда хлопнула дверь. А потом заурчала отъезжающая машина. Ну почему? Почему ей показалось, что в этот ...
«Привет, я один из тех, кто разговаривает в автобусе. И в кабине лифта, стоя в углу и не обращая внимания на мелькание э...
«… Звонки посыпались градом, не давая Алле передышки. Звонки навели Аллу на мысль, что, должно быть, эти разноцветные кл...